En urbanismo es relativamente frecuente encontrarse con edificaciones que se encuentran en situación de fuera de ordenación. Este concepto genera muchas dudas entre propietarios, compradores o promotores, especialmente cuando se plantean reformas, cambios de uso o intervenciones en el inmueble.
En este artículo explicamos qué significa exactamente que una vivienda esté fuera de ordenación, por qué puede ocurrir esta situación y qué tipo de obras se pueden realizar en estos casos según la legislación urbanística.
¿Qué significa que una edificación esté fuera de ordenación?
Se dice que una edificación está fuera de ordenación cuando no se ajusta al planeamiento urbanístico vigente.
Los ayuntamientos tienen la competencia de ordenar el territorio municipal mediante instrumentos de planeamiento urbanístico. Estos planes determinan qué usos son posibles en cada zona del municipio y establecen parámetros como:
- la altura máxima de los edificios
- la superficie edificable
- la ocupación de parcela
- la parcela mínima
- los usos permitidos del suelo
- la alineación
Cuando una construcción no cumple estas determinaciones puede encontrarse en situación de fuera de ordenación.
Sin embargo, esta situación no siempre significa que el edificio sea ilegal. De hecho, en muchos casos se trata de edificaciones que eran completamente legales cuando se construyeron, pero que han quedado en situación de incompatibilidad tras la aprobación de un nuevo planeamiento.
Por ejemplo, la Ley del Suelo de Galicia (Ley 2/2016) establece que los edificios construidos antes de la aprobación de un plan urbanístico que resulten incompatibles con sus determinaciones —por ejemplo por quedar afectados por viales, zonas verdes o dotaciones públicas— pasan a quedar en situación de fuera de ordenación.
De forma similar, la Ley de Ordenación Territorial y Urbanística Sostenible de Extremadura (Ley 11/2018) señala que las edificaciones que se construyeron conforme al planeamiento anterior pero que dejan de ajustarse al nuevo plan también quedan en esta situación.
¿Por qué puede quedar una vivienda fuera de ordenación?
Existen principalmente dos motivos por los que una construcción puede encontrarse fuera de ordenación.
Cambios en el planeamiento urbanístico
Es el caso más habitual. Una edificación que se construyó cumpliendo la normativa vigente puede pasar a ser incompatible con el planeamiento aprobado posteriormente.
Por ejemplo, puede ocurrir que el nuevo plan urbanístico prevea que el terreno donde se encuentra el edificio pase a destinarse a:
- un vial público
- una zona verde
- un equipamiento público
- un espacio libre
En estos casos la edificación puede mantenerse mientras no se ejecute el planeamiento, pero queda sometida a un régimen especial.
Un ejemplo habitual es el de viviendas antiguas situadas en áreas rurales o periféricas que posteriormente quedan integradas dentro del crecimiento urbano de una ciudad.
Construcciones realizadas sin ajustarse a la normativa
También pueden encontrarse fuera de ordenación algunas edificaciones que fueron construidas sin respetar el planeamiento o sin la licencia correspondiente.
Si la administración no actúa dentro del plazo legal para restablecer la legalidad urbanística, la edificación puede quedar en una situación especial en la que no puede demolerse pero tampoco se considera plenamente legal.
¿Puede seguir utilizándose una vivienda fuera de ordenación?
En muchos casos sí.
Las distintas leyes urbanísticas permiten mantener el uso existente del edificio, incluso cuando ese uso ya no está permitido por la normativa vigente.
Por ejemplo, el artículo 90 de la Ley del Suelo de Galicia establece que los edificios fuera de ordenación pueden mantener el uso preexistente, aunque dicho uso no esté permitido por la ordenanza actual.
Además, en algunos casos también puede autorizarse el cambio de uso, siempre que el nuevo uso esté permitido por la normativa urbanística aplicable.
¿Qué obras se pueden hacer en una vivienda fuera de ordenación?
Aunque el edificio pueda seguir utilizándose, la normativa urbanística suele limitar las intervenciones que pueden realizarse.
En general, se permiten únicamente aquellas actuaciones destinadas a garantizar el buen estado del inmueble.
Entre las obras que suelen poder autorizarse se encuentran:
Obras de conservación y mantenimiento
Son las intervenciones destinadas a mantener el edificio en condiciones adecuadas, como por ejemplo:
- reparación de cubiertas
- reparación de fachadas
- sustitución de instalaciones
- arreglo de elementos deteriorados
Obras necesarias por seguridad o salubridad
También se permiten actuaciones necesarias para garantizar:
- la seguridad estructural
- la salubridad del edificio
- las condiciones higiénicas y de habitabilidad
Obras de adaptación a normativa
En algunos casos se permiten obras destinadas a adaptar el edificio a determinadas exigencias normativas, como por ejemplo:
- mejoras de accesibilidad
- adaptación a condiciones de seguridad
- cumplimiento de normativa de habitabilidad
La legislación gallega incluso permite, en determinadas circunstancias, obras de consolidación, siempre que no impliquen aumento de volumen ni incremento de la ocupación del edificio.
¿Qué obras no se pueden realizar?
En general, en las edificaciones fuera de ordenación no se permiten actuaciones que aumenten su volumen o su valor urbanístico.
Entre las actuaciones que normalmente están prohibidas se encuentran:
- ampliaciones del edificio
- incremento de superficie construida
- nuevas plantas
- obras de modernización que aumenten el valor del inmueble
Por ejemplo, la legislación urbanística extremeña establece que no pueden autorizarse obras de consolidación, ampliación o modernización que supongan un aumento del valor a efectos expropiatorios.
¿Cuál es el destino de las edificaciones fuera de ordenación?
La situación de fuera de ordenación suele ser transitoria.
El planeamiento urbanístico prevé que, cuando se ejecute el desarrollo previsto (por ejemplo un vial o un espacio público), esas edificaciones acaben siendo:
- demolidas
- expropiadas
- sustituidas por nuevas construcciones conformes al planeamiento
Mientras tanto, los edificios pueden mantenerse y seguir utilizándose, pero con las limitaciones que establece la normativa urbanística.
