Convertir un local comercial en vivienda puede ser una opción muy interesante, tanto para quien busca crear su propia vivienda como para inversores que quieren dar una nueva vida a un inmueble. Sin embargo, no todos los locales pueden convertirse en vivienda.
Antes de comprar un local con esta intención, es recomendable realizar un estudio previo de viabilidad para el cambio de uso. Hay determinados condicionantes urbanísticos, de habitabilidad y constructivos que pueden hacer inviable la operación o incrementar considerablemente el coste de la reforma.
Estos son algunos de los aspectos fundamentales que estudiamos antes de plantear un cambio de uso de local a vivienda en Galicia.
1. El planeamiento permite convertir el local en vivienda?
Es la primera pregunta y también la más importante.
Antes de estudiar distribuciones o pensar cómo podría ser la futura vivienda, debemos consultar el planeamiento urbanístico y la ordenanza aplicable al inmueble.
El hecho de que existan viviendas en las plantas superiores del edificio no significa necesariamente que el uso residencial esté permitido en planta baja. La normativa municipal puede establecer limitaciones de uso, condiciones particulares o incluso restricciones específicas para determinadas calles o zonas.
Por tanto, el primer paso consiste en comprobar que el uso residencial es compatible con el local concreto que estamos estudiando.
Si el planeamiento no lo permite, el resto del estudio pierde prácticamente todo su sentido.
Pero que urbanísticamente esté permitido tampoco significa que tengamos vía libre.
2. ¿La superficie y geometría permiten crear una vivienda habitable?
Una vez comprobada la compatibilidad urbanística, debemos estudiar si dentro del local podemos proyectar una vivienda que cumpla las condiciones exigibles.
En Galicia cobran especial importancia las Normas de Habitabilidad de Viviendas de Galicia (NHV), además de las exigencias que correspondan del Código Técnico de la Edificación (CTE) y del resto de normativa aplicable.
La superficie total del local es importante, pero no es el único factor.
Dos locales con exactamente los mismos metros cuadrados pueden tener posibilidades completamente diferentes dependiendo de su anchura, profundidad, fachadas disponibles, patios, huecos existentes o relación con el espacio exterior.
Y aquí aparecen dos condicionantes que, en nuestra experiencia, resultan especialmente importantes.
3. Protección de vistas: un condicionante que puede hacer perder superficie útil
Uno de los aspectos que muchas veces pasa desapercibido al visitar un local es la necesidad de garantizar unas condiciones adecuadas de privacidad e intimidad en el interior de la futura vivienda.
No podemos plantear los huecos de una vivienda hacia la calle de cualquier manera.
En determinadas situaciones, la normativa de habitabilidad exige cumplir condiciones de protección de vistas. Entre las soluciones que pueden resultar aplicables se encuentra disponer el borde inferior del hueco a una altura mínima de 0,80 m respecto a la rasante exterior o, cuando esto no resulte posible, retranquear 2 metros el cerramiento en el que se encuentra el hueco.
¿Por qué puede ser determinante?
Muchos locales comerciales tienen la fachada directamente enrasada con la vía pública y el suelo interior prácticamente a la misma cota que la acera. Es decir, partimos precisamente de una configuración en la que este aspecto debe estudiarse con especial atención.
Si para resolverlo necesitamos retranquear la nueva fachada dos metros respecto a la existente, estamos introduciendo un espacio entre la calle y la vivienda que puede suponer una reducción importante de la superficie útil disponible.
En un local grande puede ser asumible. En uno de dimensiones ajustadas, esos metros pueden ser precisamente los que necesitamos para alcanzar las superficies mínimas exigidas o conseguir una distribución funcional.
Por eso es un aspecto que conviene analizar antes de comprar el local y no después
Imágenes extraídas del Decreto 29/2010, de 4 de marzo, por el que se aprueban las normas de habitabilidad de las
viviendas en Galicia. (DOG n° 53, 18.03.2010)
4. Iluminación natural: tener muchos metros cuadrados no siempre es suficiente
El segundo gran condicionante es la iluminación natural.
Las estancias de una vivienda deben cumplir unas determinadas condiciones de iluminación a través de huecos en contacto con el exterior.
Aquí aparece un problema habitual: locales relativamente grandes y profundos que únicamente tienen fachada a la calle por uno de sus extremos.
Podemos disponer de muchos metros cuadrados, pero si contamos con una fachada muy estrecha y no existe una fachada posterior, patio u otro espacio válido al que abrir huecos, toda la iluminación natural de la vivienda tendrá que resolverse a través de ese único frente.
Esto puede limitar enormemente la distribución y, en determinados casos, hacer inviable el cambio de uso.
La ventilación puede disponer, según las condiciones del proyecto y la normativa aplicable, de soluciones mecánicas. La iluminación natural, sin embargo, no puede sustituirse simplemente colocando más luminarias.
Por eso, al estudiar un local, los metros de fachada pueden llegar a ser tan importantes como los metros cuadrados de superficie.
5. ¿Dónde están las bajantes de saneamiento?
Superados los principales condicionantes urbanísticos y de habitabilidad, existen otros aspectos que quizá no impidan realizar el cambio de uso, pero sí pueden tener una repercusión considerable sobre el presupuesto de la obra.
Uno de ellos es el saneamiento.
Antes de plantear la distribución interesa localizar las bajantes existentes del edificio y estudiar las posibilidades reales de conexión.
Puede ocurrir, por ejemplo, que la mejor posición para colocar el baño o la cocina se encuentre en el extremo opuesto del local respecto a las bajantes existentes.
Conducir el saneamiento de una punta a otra puede obligarnos a realizar recorridos más largos, resolver pendientes, levantar pavimentos o buscar soluciones constructivas adicionales.
Por tanto, conocer la situación de las instalaciones existentes ayuda no solo a determinar si el proyecto es posible, sino también a anticipar qué soluciones pueden encarecer la reforma.
6. Aislamiento térmico y acústico del local existente
También conviene estudiar la antigüedad del edificio y cómo está construido el local.
Las exigencias de una vivienda no son necesariamente las mismas que las que tenía que cumplir originalmente un local comercial, una oficina o cualquier otro uso.
En un proyecto de cambio de uso a vivienda tendremos que justificar las prestaciones térmicas y acústicas exigibles, lo que puede obligar a intervenir sobre fachadas, medianeras, suelos, techos o carpinterías.
Un local situado en un edificio reciente puede partir de unas condiciones muy diferentes a otro ubicado en un inmueble construido hace varias décadas.
Esto no significa necesariamente que un local antiguo no pueda transformarse en vivienda. Significa que es importante conocer el punto de partida para poder estimar correctamente el alcance de la intervención y evitar encontrarnos posteriormente con costes que no habíamos previsto.
Entonces, ¿cómo puedo saber si merece la pena comprar un local para convertirlo en vivienda?
Lo recomendable es no esperar a haber comprado el inmueble.
Un estudio previo de viabilidad de cambio de uso permite analizar los principales condicionantes antes de realizar una inversión importante: compatibilidad urbanística, dimensiones y geometría, iluminación natural, protección de vistas, posibilidades de distribución, instalaciones existentes y características constructivas del inmueble.
Hay locales que a primera vista parecen perfectos y presentan posteriormente un condicionante que hace imposible el cambio de uso. Otros, en cambio, necesitan simplemente encontrar la distribución y estrategia de intervención adecuadas.
En Fuentes + Ugalde Arquitectos estamos especializados en este tipo de proyectos y realizamos estudios previos para determinar la viabilidad del cambio de uso de local a vivienda antes de la compra del inmueble.
Si estás pensando en comprar un local para transformarlo en vivienda, puedes contactar con nosotros. Estudiaremos tu caso y te prepararemos un presupuesto sin compromiso para realizar el estudio de viabilidad.
