Las viviendas prefabricadas son cada vez más habituales y, con ellas, también aparece una pregunta que nos hacen con frecuencia: ¿puedo comprar una vivienda prefabricada y colocarla en cualquier parcela?
La respuesta corta es no.
Existe cierta idea de que una vivienda prefabricada es, de alguna manera, «menos vivienda» que una construida de forma tradicional. Sin embargo, a efectos urbanísticos y constructivos, una vivienda prefabricada debe cumplir los requisitos que le correspondan igual que cualquier otra vivienda.
Que llegue a la parcela prácticamente terminada no significa que podamos colocarla donde queramos.
Una vivienda prefabricada sigue siendo una vivienda
La principal diferencia está en cómo se fabrica y se ejecuta.
En una construcción convencional, gran parte del proceso tiene lugar directamente en la parcela. En una vivienda prefabricada o modular, una parte importante de esos trabajos se traslada a un entorno industrializado, donde se fabrican los diferentes componentes o módulos para posteriormente transportarlos y montarlos en su ubicación definitiva.
Este sistema puede aportar importantes ventajas en cuanto a control del proceso, tiempos de ejecución o industrialización. Pero no elimina las obligaciones urbanísticas, constructivas ni de habitabilidad que debe cumplir la vivienda.
Por eso, antes de comprar un modelo concreto, debemos empezar por estudiar la parcela.
1. ¿Puedo construir una vivienda en mi parcela?
Esta debería ser siempre la primera pregunta.
No basta con disponer de un terreno. Es necesario comprobar su clasificación y calificación urbanística, la ordenanza que le resulta de aplicación y, fundamentalmente, si admite el uso residencial y en qué condiciones puede materializarse.
El planeamiento determinará cuestiones como la edificabilidad disponible, ocupación máxima, retranqueos respecto a los límites de la parcela, número de plantas, altura de la edificación o condiciones estéticas.
Por tanto, antes de elegir una vivienda prefabricada conviene saber qué vivienda permite realmente construir la parcela.
Y esto es especialmente importante cuando trabajamos con modelos previamente diseñados.
2. Que una casa prefabricada quepa en la parcela no significa que pueda construirse
Una de las particularidades del mercado de vivienda prefabricada es que muchas empresas trabajan con modelos previamente definidos.
El cliente puede elegir entre diferentes tamaños, distribuciones, acabados o configuraciones, pero normalmente existe un diseño de partida que posteriormente debe adaptarse a una parcela concreta.
Aquí puede aparecer el problema.
Imaginemos que encontramos una vivienda prefabricada que nos gusta, la compramos y después estudiamos si podemos colocarla en nuestro terreno.
Puede que físicamente quepa perfectamente dentro de la parcela y que, sin embargo, urbanísticamente no sea posible construirla.
Por ejemplo, una parcela puede exigir unos determinados retranqueos a sus linderos. Si las dimensiones del modelo elegido hacen imposible respetarlos, tendremos un problema aunque dispongamos aparentemente de terreno suficiente.
Por eso recomendamos invertir el proceso:
primero estudiar la parcela y después determinar qué vivienda podemos construir en ella.
3. La vivienda prefabricada también tiene que cumplir las condiciones de habitabilidad
El segundo aspecto fundamental es la propia configuración de la vivienda.
Una casa prefabricada debe cumplir las condiciones de habitabilidad que resulten de aplicación, al igual que una vivienda proyectada específicamente para esa parcela.
Esto afecta, entre otras cuestiones, a las superficies y dimensiones de las diferentes estancias, la altura libre, las condiciones de iluminación natural y ventilación o la organización y funcionalidad de los espacios.
Por tanto, el hecho de que una empresa comercialice un determinado modelo no significa automáticamente que ese modelo pueda implantarse sin modificaciones en cualquier lugar.
Antes de adquirirlo conviene comprobar que su diseño puede cumplir la normativa aplicable en el lugar donde pretendemos instalarlo.
4. La ordenanza puede condicionar incluso el aspecto de la vivienda
Y llegamos a otro problema habitual: las condiciones estéticas y tipológicas establecidas por el planeamiento municipal.
La normativa urbanística no determina únicamente cuánto podemos construir. En determinadas zonas también puede establecer cómo debe ser exteriormente la edificación.
Pensemos, por ejemplo, en una parcela situada en un ámbito en el que la normativa establezca determinadas condiciones para integrarse con la arquitectura del entorno.
Puede exigirse una determinada configuración de cubierta, materiales de acabado, pendientes, colores, composición de fachada u otras características.
Si hemos comprado previamente un modelo de vivienda prefabricada con cubierta plana y posteriormente descubrimos que la normativa aplicable exige una cubierta inclinada con unas determinadas condiciones de acabado, ese modelo podría necesitar modificaciones importantes o incluso no resultar adecuado para esa parcela.
Y precisamente aquí aparece una de las principales cuestiones que debemos tener en cuenta cuando compramos una vivienda prefabricada: el modelo debe adaptarse a la parcela y a su normativa, y no al revés.
5. ¿Una vivienda prefabricada necesita licencia?
Sí.
Que una vivienda se fabrique total o parcialmente en un taller no significa que podamos transportarla hasta nuestra parcela y colocarla directamente.
Una vivienda prefabricada destinada a implantarse de forma permanente no deja de ser una vivienda.
Para su construcción e implantación será necesario tramitar las correspondientes autorizaciones y cumplir las exigencias urbanísticas y técnicas aplicables.
Esto implica, con carácter general, disponer del correspondiente proyecto técnico, solicitar la licencia urbanística y desarrollar posteriormente la ejecución con la intervención de los técnicos que correspondan, incluida la dirección de obra.
El proceso constructivo puede ser diferente, pero eso no convierte a la vivienda prefabricada en una excepción frente a la normativa.
Entonces, ¿qué debería hacer antes de comprar una vivienda prefabricada?
La clave está en cambiar el orden de las decisiones.
Antes de comprar un modelo concreto, recomendamos estudiar:
- Si la parcela permite construir una vivienda.
- Cuánto y dónde se puede construir.
- Los retranqueos, ocupación, edificabilidad y alturas permitidas.
- Las condiciones estéticas o tipológicas de la ordenanza.
- Si el modelo elegido cumple las condiciones de habitabilidad.
- Si es necesario modificarlo para adaptarlo a la normativa aplicable.
- Y qué documentación será necesaria para obtener la correspondiente licencia.
Un estudio previo de viabilidad puede evitar que compremos una vivienda que posteriormente no podamos implantar en nuestra parcela o que necesite modificaciones que no habíamos previsto inicialmente.
¿Estás pensando en construir una vivienda prefabricada?
En Fuentes + Ugalde Arquitectos trabajamos mano a mano con empresas especializadas en viviendas prefabricadas e industrializadas, encargándonos de estudiar la viabilidad de cada implantación y de desarrollar la documentación técnica necesaria para adaptar estos modelos a las características de cada parcela.
Si tienes una parcela y estás pensando en construir una vivienda prefabricada, o has encontrado un modelo y quieres saber si puedes instalarlo en tu terreno, contacta con nosotros y estudiaremos tu caso sin compromiso.
